21.06.2019
Новое в законодательстве - Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты РФ» от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ
Прежде чем строить, сообщите куда надо.
Как известно, «дачная амнистия» продлена до марта 2020 года. До данного срока можно регистрировать индивидуальные жилые дома в упрощённом порядке – без разработки проектной документации и без получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. На некоторые объекты, например, гаражи, садовые и дачные домики, упрощённый порядок государственной регистрации прав действует бессрочно. Однако упрощённый – не значит совсем без регистрации. К тому же 3 августа приняты поправки в Градостроительный кодекс, обязывающие владельцев дачных и садовых участков перед началом строительства на своей земле выполнить определённые действия, которые очень похожи на процедуры получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Перечислим в статье эти шаги.
Сперва нужно решить, какой величины дом вы хотите построить. В любом случае он должен быть не больше трёх этажей и не выше 20 метров – это предельные размеры, которые недавно официально установлены для любых частных домов, в том числе на участках под ИЖС.
Далее – самое важное – необходимо уведомить местную администрацию о своих планах. Для этого Минстрой РФ разработал 7 видов типовых уведомлений, отправить их адресату можно несколькими способами. Первый – принести лично туда, где выдают разрешение на строительство. Это может быть администрация района или муниципального образования, на земле которого находится садовое товарищество. Для Екатеринбурга – министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области (именно у этого ведомства находится большинство градостроительных полномочий города). Второй способ – отправить уведомление туда же заказным письмом. Третий – обратиться с заявлением в МФЦ. Четвёртый – воспользоваться услугами портала государственных услуг gosuslugi.ru. В уведомлении указываются фамилия, имя, отчество, паспортные данные собственника; адрес и кадастровый номер участка, где будет строиться дом; сведения о правах на землю и видах разрешённого использования участка; информация о планируемых параметрах дома и отступах от здания до границ участка. Обязательно нужно указать, что будущий дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Таким образом, законодатели хотят исключить возможность
строительства многоквартирных домов на не предназначенной для этого земле. После подачи уведомления нужно дождаться ответа от местной администрации о соответствии закону указанных в уведомлении параметров дома и допустимости размещения объекта на
земельном участке. Как правило, проверка уведомления длится 7 рабочих дней, плюс время, необходимое для пересылки документа по обычной почте или передачи через МФЦ.
Только после получения такого документа можно приступать к строительству (юридически
строительство считается согласованным). Кстати, если ответ от администрации не получен, то
молчание означает согласие, дом можно начинать строить. А можно и не торопиться – документ,
полученный от администрации, действителен в течение 10 лет. Есть вероятность, что заявитель получит от администрации уведомление о несоответствии закону указанных параметров или о недопустимости размещения дома на указанном земельном
участке. Начинать стройку в такой ситуации нельзя – нужно или менять планируемые параметры дома, или что-то делать с видом разрешённого использования земли. Например, если это возможно, переводить участок в «отведённый под ИЖС». Игнорирование такого документа не приведёт ни к чему хорошему – копия уведомления о несоответствии будет отправлена в органы земельного и строительного надзора, и они не замедлят появиться у вас с проверкой. В итоге вашу постройку объявят самовольной и скорее всего вынесут вердикт её снести. Предположим, что с возможностью построить дом у вас всё в порядке и вы успешно его
возводите. Однако на этом формальности не заканчиваются. Не позднее месяца после окончания строительства дома собственник должен подать в местную администрацию ещё одно уведомление – на этот раз об окончании строительства дома. К уведомлению нужно приложить технический план здания и квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права
собственности. Обратите внимание: если у земельного участка несколько владельцев, то к заявлению нужно приложить соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на дом. В назначенное время к вам придёт специалист из местной администрации и проверит соответствие действительности данных из уведомления. Если всё в порядке, то орган местного самоуправления сам, без вашего участия, отправляет в Росреестр заявление о государственном кадастровом учёте и госрегистрации прав на дом с необходимым пакетом документов. Если дом получился больше разрешённых параметров, то вы получите уведомление о его несоответствии требованиям законодательства. В этом случае зарегистрировать его в Росреестре будет невозможно, а в дальнейшем – нельзя продать или оставить в наследство. Среди возможных проблем есть ещё две серьёзные. Если вы не подавали первое уведомление (о намерении построить дом) или протянули со строительством более 10 лет, то администрация вернёт второе уведомление без рассмотрения. И также останетесь без возможности оформить собственность на построенный дом. Однако закон предусматривает исключение – переходный период: «до 1 марта 2019 года допускается осуществление государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов». Ещё один нюанс, который может оказаться важным для тех льготников, кто стоит в очереди на получение жилья от государства. Если вы зарегистрируете право собственности на построенный на садовом (дачном) участке дом до 1 января 2019 года, то эта жилплощадь не будет включена в расчёты для определения уровня обеспеченности жильём. Если не успеете, то право на очередь вы можете потерять.
И последнее. С 1 января 2019 года понятия «территория ведения дачного хозяйства» и «территория садоводства» будут объединены. Точнее, все подобные земельные участки станут садоводческими, а недвижимость на них будет считаться либо жилым домом («здание из комнат и вспомогательных помещений для бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании»), либо садовым домом («здание сезонного использования для бытовых и иных нужд, связанных с временным пребыванием в таком здании»).
Документ: Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс и
отдельные законодательные акты РФ» от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ
Как известно, «дачная амнистия» продлена до марта 2020 года. До данного срока можно регистрировать индивидуальные жилые дома в упрощённом порядке – без разработки проектной документации и без получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. На некоторые объекты, например, гаражи, садовые и дачные домики, упрощённый порядок государственной регистрации прав действует бессрочно. Однако упрощённый – не значит совсем без регистрации. К тому же 3 августа приняты поправки в Градостроительный кодекс, обязывающие владельцев дачных и садовых участков перед началом строительства на своей земле выполнить определённые действия, которые очень похожи на процедуры получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Перечислим в статье эти шаги.
Сперва нужно решить, какой величины дом вы хотите построить. В любом случае он должен быть не больше трёх этажей и не выше 20 метров – это предельные размеры, которые недавно официально установлены для любых частных домов, в том числе на участках под ИЖС.
Далее – самое важное – необходимо уведомить местную администрацию о своих планах. Для этого Минстрой РФ разработал 7 видов типовых уведомлений, отправить их адресату можно несколькими способами. Первый – принести лично туда, где выдают разрешение на строительство. Это может быть администрация района или муниципального образования, на земле которого находится садовое товарищество. Для Екатеринбурга – министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области (именно у этого ведомства находится большинство градостроительных полномочий города). Второй способ – отправить уведомление туда же заказным письмом. Третий – обратиться с заявлением в МФЦ. Четвёртый – воспользоваться услугами портала государственных услуг gosuslugi.ru. В уведомлении указываются фамилия, имя, отчество, паспортные данные собственника; адрес и кадастровый номер участка, где будет строиться дом; сведения о правах на землю и видах разрешённого использования участка; информация о планируемых параметрах дома и отступах от здания до границ участка. Обязательно нужно указать, что будущий дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Таким образом, законодатели хотят исключить возможность
строительства многоквартирных домов на не предназначенной для этого земле. После подачи уведомления нужно дождаться ответа от местной администрации о соответствии закону указанных в уведомлении параметров дома и допустимости размещения объекта на
земельном участке. Как правило, проверка уведомления длится 7 рабочих дней, плюс время, необходимое для пересылки документа по обычной почте или передачи через МФЦ.
Только после получения такого документа можно приступать к строительству (юридически
строительство считается согласованным). Кстати, если ответ от администрации не получен, то
молчание означает согласие, дом можно начинать строить. А можно и не торопиться – документ,
полученный от администрации, действителен в течение 10 лет. Есть вероятность, что заявитель получит от администрации уведомление о несоответствии закону указанных параметров или о недопустимости размещения дома на указанном земельном
участке. Начинать стройку в такой ситуации нельзя – нужно или менять планируемые параметры дома, или что-то делать с видом разрешённого использования земли. Например, если это возможно, переводить участок в «отведённый под ИЖС». Игнорирование такого документа не приведёт ни к чему хорошему – копия уведомления о несоответствии будет отправлена в органы земельного и строительного надзора, и они не замедлят появиться у вас с проверкой. В итоге вашу постройку объявят самовольной и скорее всего вынесут вердикт её снести. Предположим, что с возможностью построить дом у вас всё в порядке и вы успешно его
возводите. Однако на этом формальности не заканчиваются. Не позднее месяца после окончания строительства дома собственник должен подать в местную администрацию ещё одно уведомление – на этот раз об окончании строительства дома. К уведомлению нужно приложить технический план здания и квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права
собственности. Обратите внимание: если у земельного участка несколько владельцев, то к заявлению нужно приложить соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на дом. В назначенное время к вам придёт специалист из местной администрации и проверит соответствие действительности данных из уведомления. Если всё в порядке, то орган местного самоуправления сам, без вашего участия, отправляет в Росреестр заявление о государственном кадастровом учёте и госрегистрации прав на дом с необходимым пакетом документов. Если дом получился больше разрешённых параметров, то вы получите уведомление о его несоответствии требованиям законодательства. В этом случае зарегистрировать его в Росреестре будет невозможно, а в дальнейшем – нельзя продать или оставить в наследство. Среди возможных проблем есть ещё две серьёзные. Если вы не подавали первое уведомление (о намерении построить дом) или протянули со строительством более 10 лет, то администрация вернёт второе уведомление без рассмотрения. И также останетесь без возможности оформить собственность на построенный дом. Однако закон предусматривает исключение – переходный период: «до 1 марта 2019 года допускается осуществление государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов». Ещё один нюанс, который может оказаться важным для тех льготников, кто стоит в очереди на получение жилья от государства. Если вы зарегистрируете право собственности на построенный на садовом (дачном) участке дом до 1 января 2019 года, то эта жилплощадь не будет включена в расчёты для определения уровня обеспеченности жильём. Если не успеете, то право на очередь вы можете потерять.
И последнее. С 1 января 2019 года понятия «территория ведения дачного хозяйства» и «территория садоводства» будут объединены. Точнее, все подобные земельные участки станут садоводческими, а недвижимость на них будет считаться либо жилым домом («здание из комнат и вспомогательных помещений для бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании»), либо садовым домом («здание сезонного использования для бытовых и иных нужд, связанных с временным пребыванием в таком здании»).
Документ: Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс и
отдельные законодательные акты РФ» от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ
